El Título de Crédito Hipotecario Negociable

El Título de Crédito Hipotecario Negociable – CHN, regulado en la Ley de Títulos Valores; consiste en una hipoteca unilateral, constituida por el propietario de un bien inmueble, para respaldar un crédito (inexistente en al momento de su constitución). 

Con la constitución de la hipoteca se emite el Título de Crédito Hipotecario Negociable – TCHN que representa dicha garantía (la hipoteca). Este título es negociable. Puede ser endosado, estableciéndose en ese momento el crédito garantizado por dicha hipoteca. 

A partir del endoso, dicho título representa la garantía (la hipoteca) y el crédito que es garantizado. Como señala Castellares, el TCHN ha sido diseñado de manera análoga al Warrant. El TCHN es un título negociable, que representa la garantía y el crédito garantizado.

Este título tiene por objetivo la reducción de los costos de transacción de los mercados de crédito, al venir ya constituida la garantía (la hipoteca); antes de la negociación o solicitud del crédito.

El TCHN fue establecido originalmente en el artículo 239 de la Ley General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros (Ley Nº 26702) y luego por la vigente Ley de Títulos Valores (Ley Nro. 27287 modificada por Ley 27640).

El TCHN es emitido por el Registro Público, a partir del pedido del propietario del bien, para que se realice la constitución de una hipoteca (principio registral rogatorio). La petición del propietario (o de su representante con poder suficiente) deben sustentarse en una escritura pública, donde -de manera unilateral- se ha constituido la hipoteca. En esta escritura pública debe haberse insertado la valorización del bien, por el perito correspondiente.

Para emitir el TCHN el Registro Público debe verificar la inexistencia de cargas y gravámenes en el registro del bien que se quiere hipotecar. En este sistema, sólo se puede constituir un TCHN, sobre bienes realengos.

En el registro de la hipoteca que da origen al TCHN se anota el gravamen hipotecario, que es por el total del valor del bien (según la valorización del perito). 

Este gravamen hipotecario es preferente y exclusivo a favor del tenedor del THCHN. Sobre el bien hipotecado no pueden establecerse ulteriores hipotecas. Esto, por mandato de la Ley de Títulos Valores y por haberse realizado el gravamen, por el total del valor del bien. En esto aspecto, la Ley de Títulos Valores se aparta de la regla general del Código Civil (Art. 113).

Como consecuencia de ello, el tenedor del TCHN será el único y exclusivo acreedor garantizado por dicha hipoteca y por dicho bien.

La ejecución del TCHN se realiza a través de la venta directa del bien hipotecado. Esta se realiza de manera extrajudicial, al mejor postor. 

Para que la ejecución sea válida, la enajenación no debe ser inferior al 75% de la valorización del bien, señalada en el título. Además, se establece como requisito que la venta sea realizada por una empresa del Sistema Financiero Nacional; autorizada a operar comisiones de confianza o fideicomisos, distinta al ejecutante (el acreedor, el tenedor del título). 

La facultad de venta que realiza el propietario -en el acto constitutivo o en el primer endoso del TCHN- a favor de una empresa del sistema financiero, se entiende que tiene carácter irrevocable y se mantendrá vigente hasta la extinción del gravamen.